[生活] 英国曼彻斯特商学院Ismail Ertürk教授谈中国年轻人买房 英国, 曼彻斯特

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买房困难究竟是什么问题？     

     
      买房在中国是一个大问题，中国新组建的家庭为他们的房子负担很多，甚至动员了双方家长一起去还抵押贷款。其实买房在全球范围内也是一个大问题。伦敦也有房地产市场泡沫。和中国的年轻人一样，英国的年轻人也很难靠自己的力量去买房子。这个问题同样发生在香港、新加坡、柏林等等。这是一个全球现象。原因是我们处于金融型经济中，投资者都在寻求高回报，所以房地产市场变得和股票市场一样成为一种投资，已不再是给人居住的地方，变成人们用来炒作的工具。
     
      显然，中国房地产市场泡沫的形成有一个特殊因素，中国快速发展的城市化是一个因素。因为城市化进程加快，在诸如上海、北京等大城市的人口增加，造成房源稀缺；另一个因素是人们因为投机目的而在房地产市场出手购房。要避免这个，需要在人们向银行贷款买房时，银行应调查这是不是该客户的第一套房产，还是第二、第三套。对出于投机目的进行房地产购买的人，我们不能阻止他买房，但可以要求50%或更高的首付额，以此来抑制投机。

      从银行角度来看，借钱给个人购买高估的房产是一个风险。对年轻人来说应该有公益性住房。在中国，权力机关应该想想怎样创造更多的价格在年轻人可承受范围之内的房产，怎样去创造一个新的所有制结构，例如由国家掌握50%产权，年轻人购买另外50%的办法。再经过一些年，个人可以将国家手中的50%的份额逐步付清。我认为在中国我们需要发掘价格可承受的建筑，同时关注城市化的进程去应对房地产市场的泡沫并且阻止房地产成为投机手段。

重审巴塞尔协定


      我们可以从美国次贷危机中看到教训。当房地产市场的价格泡沫破裂后，美国经济受到很大影响。人们无法偿还贷款，银行就陷入资金周转困难。中国的银行如果在房地产市场负担太多的话也会面临挑战，所以银行应该更谨慎。但在中国，我们有一个有更大权力的中央银行，有一种名为宏观整体调控的监管制度，当人民银行发现房地产市场的泡沫时，会采取要求银行加大储备金，限制现金流出的办法。

       在国际银行监管制度上也有一个发展的历程，名为巴塞尔协定。在巴塞尔协定中有规定，当银行为房地产贷款时可以被视为双边贷款，直接和房地产证券挂钩。这样银行可以用较少量的资金维持运作。所以我认为大家应该重新审视巴塞尔协定中的风险管理问题。中国银行业应该看看这个巴塞尔协定，这个协定的好处和这个协定曾经给世界制造过怎样的危害。它对于中国的银行风险管理非常有用，对国际银行也是如此。风险掌控不严也是为什么我们在全世界都能看到房地产市场泡沫的原因，因为巴塞尔协定鼓励了它的发展，巴塞尔协定背后的逻辑是很理论的，它信赖自由市场，不认为房地产市场能产生泡沫。所以我认为这也是中国和国际银行业界应该反思的银行风险管理框架。

反思房地产市场，会否减慢城市化进程？


      反思房地产市场，是不会减慢城市化速度的。城市化可以在不制造经济泡沫的情况下推进，任何依托于房地产市场上寻租意义上的城市化对经济都是没有好处。它意味着打破抵押贷款的局面去进行投机行为。城市化并不意味着把那块地方变成城市，而是把人转移到城市中。你可以好好计划一下哪种类型的房产是你需要的，可以建立起一个不同的所有制结构，以便人们可以支付得起，这样就可以在不制造房地产泡沫的情况下推进城市化进程，这是一个新方向。

     从外部经济角度看，如果人们更多地把收入用于支付房租、利息，或者存钱买房，那就意味着你拿出了本可以用于实体经济的花费，例如用于购买货物或者服务的钱。这些钱本可以和家人、朋友花在电影院，餐馆或者花在孩子身上。这样的花费能够使城市化进程受益。所以我认为这是房地产泡沫经济的一个消极影响，因为大多数的钱被投进泡沫经济中，无法进入实体经济周转。如果没有泡沫经济，这些钱会进入实体经济去支持就业。

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