[欧洲] 鼎盛律师行：明明说能建房的地却不让建了，这地能退吗？ 买房, 建房, 法律, 买地

鼎盛

作者 Jack CHEN
比利时鼎盛华人律师行主任
比利时布鲁塞尔律师公会 注册律师
欧盟知识产权局EUIPO注册代理律师

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除了买房，欧洲人还能买地，买了地自己盖房子，欧洲人的房子不是空中楼阁。今天说的案子和买地有关。案子中也涉及到一个错误（Error），在1992年买地的时候，这土地是有“分地许可（permis de lotir*）”，然而2001年，该许可被政府撤销了，于是就不可以在这地上分割建造房屋等了。这个相隔近10年而显现出来的错误，算谁的？



案例经过：

1992年12月2日，某人购买了一片可分割的土地，意在土地上建盖楼房。而这片土地上之所以能够建造楼房，是因为这片土地有分地许可。

然而就在买卖双方要对购买土地进行公证的前夕，土地所在区域的行政机关收到了意在撤销该土地的分地许可的诉讼。

尽管如此，买卖双方依然于1993年2月16日办理了公证。



近十年过去了……

2001年4月11日，该土地的分地许可被政府正式宣告撤销。于是，本来可以用来建造房屋的土地由于没有了许可，就不可以再建造房屋了。

因此，购买方以错误为由，提出撤销相应的土地买卖。



一审、二审判决关键

本案中涉及到的土地分割许可从“购买时的确有”到“被政府撤销”间隔近十年的时间。在签订合同到公证时，虽然有撤销土地分割许可的诉讼，但却并没有真的将其撤销。

错误发生的时间在这个案件中成为了一审、二审判决的关键依据。

法官一致认为：错误，乃至欺诈，必须是在合同签订之时就已经存在的。然而在本案中，土地分割许可在签订合同之时即1992年12月2日是的确持有的，并且它是在近十年之后才被撤销的。发生在签订合同之后的行为对签订合同当时是没有追溯力的。

只有当合同签订之前就已经存在的错误才有可能成为取消合同的理由。



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* 现在该许可已经被“城市规划许可（permis d’urbanisation）”取代，分地的概念原本更强调那片土地可以分割成小地皮，分别出让；而城市规划一词更强调在分割的同时依然将整块地的整齐、和谐考虑在内，从操作上没有变化，只是概念的重点上有转移。